原標(biāo)題：我市開(kāi)展“租地即開(kāi)工”改革，租出新意，改出成績(jī)——29個(gè)工業(yè)項(xiàng)目“零增地”落地
□本報(bào)記者王志強(qiáng) 本報(bào)通訊員李祿超 楊鵬
過(guò)去，一邊是企業(yè)有訂單、有投資，卻苦于找不到合適用地；一邊是老廠區(qū)、擱淺項(xiàng)目長(zhǎng)期“沉睡”，土地供需錯(cuò)位成為項(xiàng)目落地的堵點(diǎn)。對(duì)此，德州從審批制度破題：企業(yè)無(wú)須先行購(gòu)地，憑合法租賃合同即可作為實(shí)際投資人辦理規(guī)劃、消防、施工許可等手續(xù)；審批服務(wù)提前介入，各項(xiàng)許可并聯(lián)辦理，最快10個(gè)工作日完成全流程。
這項(xiàng)“租地即開(kāi)工”改革開(kāi)展以來(lái)，兩年已盤(pán)活存量工業(yè)用地1000余畝，推動(dòng)29個(gè)工業(yè)項(xiàng)目“零增地”落地，為企業(yè)節(jié)約用地成本超過(guò)2億元。
向土地存量要效益——租地即開(kāi)工，政策堵點(diǎn)打通
“項(xiàng)目等著開(kāi)工，可沒(méi)有土地手續(xù)怎么辦？”這道難題一直壓在山東浩林電力科技有限公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人張海強(qiáng)心頭。不久前，隨著建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證順利辦結(jié)，他終于松了口氣。企業(yè)年產(chǎn)50萬(wàn)套（件）電力器材配套產(chǎn)品項(xiàng)目，成為慶云首個(gè)以租賃土地辦理建設(shè)手續(xù)的項(xiàng)目。
說(shuō)起項(xiàng)目進(jìn)展，張海強(qiáng)難掩喜悅。這份喜悅背后，是2024年以來(lái)我市推行“租賃土地項(xiàng)目開(kāi)工一件事”審批模式，通過(guò)有效破除制度障礙，為激發(fā)市場(chǎng)活力提供了有力支撐。
租賃存量用地，本來(lái)是一條現(xiàn)實(shí)路徑。然而，在傳統(tǒng)審批模式下，能夠申請(qǐng)規(guī)劃許可、施工許可的主體，通常是土地權(quán)利人。承租企業(yè)雖然是真正的投資建設(shè)者，卻不具備審批主體資格，不僅協(xié)調(diào)成本高、周期長(zhǎng)，更存在資產(chǎn)權(quán)屬不清的風(fēng)險(xiǎn)。
問(wèn)題的癥結(jié)，不完全在土地?cái)?shù)量，而在于原有制度沒(méi)有充分適應(yīng)租賃投資的新需求。為此，市行政審批服務(wù)局與自然資源、住建等部門(mén)協(xié)同推進(jìn)改革，把突破口放在審批主體資格上：不再只看“地是誰(shuí)的”，而是更加關(guān)注“誰(shuí)在實(shí)際投資”。
2026年，“持續(xù)探索‘租地即開(kāi)工’模式”納入省委和市委改革工作要點(diǎn)，市行政審批服務(wù)局在總結(jié)前期改革經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步優(yōu)化完善租賃土地項(xiàng)目辦理建設(shè)手續(xù)的政策和流程，研究起草了《德州市“租地即開(kāi)工”實(shí)施辦法》。辦法明確，在土地合法租賃的前提下，承租方作為實(shí)際投資人，可以獨(dú)立辦理規(guī)劃、人防、消防、施工許可、竣工驗(yàn)收備案等全流程手續(xù)。
審批邏輯由“誰(shuí)的地辦給誰(shuí)”，轉(zhuǎn)向“誰(shuí)投資辦給誰(shuí)”。“這不是簡(jiǎn)單的審批主體調(diào)整，而是土地利用方式、項(xiàng)目落地模式的系統(tǒng)性重塑。”市行政審批服務(wù)局審批二科科長(zhǎng)徐長(zhǎng)昆表示。
賦予承租企業(yè)審批資格，只解決了“能不能辦”的問(wèn)題。租賃期滿(mǎn)后廠房怎么辦、土地被抵押后項(xiàng)目如何處置、投資形成的資產(chǎn)歸誰(shuí)，仍然直接影響企業(yè)投資信心。
對(duì)此，我市沒(méi)有停留在單項(xiàng)審批突破上，而是將租賃、建設(shè)、融資、退出等環(huán)節(jié)統(tǒng)籌設(shè)計(jì)。
“在適用范圍上，政策由原來(lái)的出讓用地進(jìn)一步拓展至劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地，已經(jīng)入市的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地也可參照?qǐng)?zhí)行。除居住、商服用地以及高危、勞動(dòng)密集型特殊行業(yè)外，更多存量用地被納入改革范圍。”徐長(zhǎng)昆介紹。
同時(shí)，在產(chǎn)權(quán)處置方面，明確三種路徑：租賃期滿(mǎn)后由出租人回購(gòu)，承租人優(yōu)先受讓?zhuān)蛘哂傻谌秸w受讓。
為了避免租賃雙方私下約定不清，我市還統(tǒng)一發(fā)布建設(shè)用地使用權(quán)出租合同范本，對(duì)安全生產(chǎn)、環(huán)境保護(hù)、土地抵押和違約責(zé)任等關(guān)鍵事項(xiàng)作出規(guī)范。
從準(zhǔn)入到退出，過(guò)去容易產(chǎn)生爭(zhēng)議的“模糊地帶”，被轉(zhuǎn)化為清晰可執(zhí)行的制度條款。“審批落地+產(chǎn)權(quán)明晰+到期處置+金融賦能”的閉環(huán)機(jī)制，由此形成。企業(yè)不僅能夠辦理手續(xù)，也對(duì)長(zhǎng)期投資有了更加穩(wěn)定的預(yù)期。
向?qū)徟贫纫省?3項(xiàng)事項(xiàng)一次申報(bào)、并聯(lián)辦理
“整個(gè)項(xiàng)目周期至少縮短了半年，資金周轉(zhuǎn)效率大幅提升，為我們搶占了寶貴的市場(chǎng)窗口期。”回想起項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程，山東三銘體育文化發(fā)展有限公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人陳吉生感觸頗深。
該公司推進(jìn)的體育裝備生產(chǎn)基地項(xiàng)目是我市較早適用“租賃土地項(xiàng)目開(kāi)工一件事”審批模式的工程之一。“若按常規(guī)流程，企業(yè)需先辦理土地過(guò)戶(hù)，才能申報(bào)建設(shè)許可。不僅會(huì)拖慢進(jìn)度，公司當(dāng)時(shí)也無(wú)力承擔(dān)購(gòu)地款。”陳吉生說(shuō)。
過(guò)去，一個(gè)租賃土地項(xiàng)目辦理建設(shè)手續(xù)，需要分別向多個(gè)部門(mén)提交材料。事項(xiàng)相互關(guān)聯(lián)，卻各自受理，企業(yè)往往要重復(fù)填表、反復(fù)跑腿。
我市將分散在4個(gè)部門(mén)的13項(xiàng)審批事項(xiàng)重新梳理，整合為“一張表單、一套材料、一次申報(bào)”。企業(yè)只需通過(guò)一個(gè)入口提交申請(qǐng)，相關(guān)部門(mén)便可同步獲取材料、并聯(lián)辦理。
審批服務(wù)還進(jìn)一步向項(xiàng)目洽談階段前移。
企業(yè)與土地出租方剛剛開(kāi)始接觸，尚未正式簽訂合同，就可以申請(qǐng)服務(wù)專(zhuān)員介入。工作人員提前幫助企業(yè)研判產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、土地規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案和施工圖審查等事項(xiàng)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能影響項(xiàng)目落地的問(wèn)題。
過(guò)去，企業(yè)通常是簽完合同后再準(zhǔn)備審批材料，一旦發(fā)現(xiàn)規(guī)劃條件不符，可能需要重新設(shè)計(jì)，甚至重新尋找場(chǎng)地。如今，審批輔導(dǎo)嵌入項(xiàng)目洽談環(huán)節(jié)，許多問(wèn)題在簽約前便可解決。
租賃合同簽訂后，項(xiàng)目進(jìn)入“容缺受理+并聯(lián)審批”程序。原本需要2至3個(gè)月的審批流程，被壓縮至10個(gè)工作日以?xún)?nèi)，辦理時(shí)間節(jié)約80%以上。從形成租賃意向到企業(yè)進(jìn)場(chǎng)施工，最快只需15天，比傳統(tǒng)模式節(jié)省3個(gè)月以上的前期籌備時(shí)間。
項(xiàng)目建成后，承租企業(yè)還可以統(tǒng)一申請(qǐng)聯(lián)合驗(yàn)收。多個(gè)部門(mén)限時(shí)審核、同步開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，一站式出具驗(yàn)收意見(jiàn)，由過(guò)去“建成后等驗(yàn)收”，轉(zhuǎn)向“建成即使用”。
通過(guò)分段施工許可、聯(lián)合竣工驗(yàn)收等配套措施，相關(guān)項(xiàng)目平均建設(shè)周期縮短2至6個(gè)月，單個(gè)項(xiàng)目可節(jié)省驗(yàn)收等待時(shí)間30天以上。
我市還把“租地即開(kāi)工”納入重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)鏈布局，依托“鏈長(zhǎng)制”工作體系，對(duì)租賃土地項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)業(yè)研判，優(yōu)先支持符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的中小微項(xiàng)目以及補(bǔ)鏈、延鏈、強(qiáng)鏈項(xiàng)目。
為避免改革停留在審批窗口，我市組建9個(gè)行業(yè)專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)小組，建立“項(xiàng)目管家+服務(wù)專(zhuān)員”雙線(xiàn)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。服務(wù)人員從合同規(guī)范性審查開(kāi)始介入，持續(xù)跟蹤證照辦理、項(xiàng)目建設(shè)、竣工投產(chǎn)和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。
向改革要效能——盤(pán)活千畝存量地，省下2億元成本
存量用地重新轉(zhuǎn)起來(lái)，企業(yè)首先感受到的，是成本降了。
這筆賬，德州九達(dá)城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司算得很清楚。
九達(dá)城投再生資源綠色分揀中心和智能分類(lèi)回收設(shè)施體系建設(shè)項(xiàng)目謀劃之初，選址地塊為公共事業(yè)用地，與工業(yè)項(xiàng)目性質(zhì)不符，調(diào)整難度較大，繼續(xù)留在原址，成本高、推進(jìn)難，項(xiàng)目不得不另尋落腳點(diǎn)。
幾番比選后，企業(yè)將目光投向德州祥晟資產(chǎn)管理有限公司持有的一處存量用地。為節(jié)約人力、物力、運(yùn)力和土地成本，盤(pán)活存量用地，項(xiàng)目最終采用租賃方式落地。
受益的不只是九達(dá)城投。改革后，企業(yè)不必再通過(guò)高價(jià)競(jìng)拍取得土地，用地成本可降低70%以上，審批辦理成本較傳統(tǒng)模式下降80%以上。
一邊是企業(yè)降成本，一邊是存量土地再利用。目前，全市累計(jì)盤(pán)活存量工業(yè)用地超過(guò)1000畝，29個(gè)工業(yè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“零增地”落地，為企業(yè)節(jié)約用地成本超過(guò)2億元。
一項(xiàng)地方探索，正走向更大范圍。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、自然資源部辦公廳將相關(guān)經(jīng)驗(yàn)納入完善城市更新工程項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施管理機(jī)制可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)做法清單，面向全國(guó)推廣。
“德州的實(shí)踐表明，破解土地供需矛盾，不一定只向增量要空間，也可以向存量要效益；優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，也不只是把審批時(shí)間壓縮幾天，更要看制度能否跟上企業(yè)真實(shí)需求。”市行政審批服務(wù)局副局長(zhǎng)李偉說(shuō)。
“從先買(mǎi)地、再辦證、后建設(shè)，到簽合同、即辦證、快開(kāi)工，一紙租約連接起審批、建設(shè)、融資和投產(chǎn)，背后是審批理念的轉(zhuǎn)變，也是發(fā)展方式的更新。”市委改革辦專(zhuān)職副主任范偉說(shuō)，對(duì)企業(yè)而言，前期用地成本和資金壓力降了，中小企業(yè)能夠輕裝上陣；對(duì)城市而言，推動(dòng)存量用地從“沉睡資產(chǎn)”變?yōu)椤鞍l(fā)展活水”，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)增效、土地增值、政府增稅的多方共贏。